ROA 7 Persen: Danareksa Harus Bergerak atau Tersisih

Presiden Prabowo Subianto tidak berbisik ketika melempar tantangan itu. Di hadapan forum Indonesia Economic Outlook 2026 pada Februari lalu, beliau secara terbuka menuntut return on asset (ROA) 7 persen dari Danantara—dengan nada yang menggambarkan bahwa ia tidak sedang bercanda. "Saya menuntut return on asset 7 persen. Kepala Danantara bisa? Kok siapnya kurang tegas gitu ya." Kalimat itu mengguncang ruang pertemuan. Dan seharusnya mengguncang juga seluruh ekosistem BUMN yang berada di bawah payung holding investasi negara—termasuk Holding BUMN Danareksa yang mengelola tujuh kawasan industri strategis di seluruh Indonesia.

Tantangan itu bukan sekadar target keuangan. Ia adalah pernyataan tentang standar baru: bahwa aset negara harus bekerja, bukan sekadar ada. Bahwa modal publik yang dikunci dalam ribuan hektare lahan industri di Medan, Jakarta, Semarang, Batang, Surabaya, dan Makassar harus menghasilkan nilai, bukan hanya menghasilkan laporan tahunan yang rapi.

ROA 7 persen adalah angka yang terdengar sederhana. Tapi bagi pengelola kawasan industri yang selama ini beroperasi dengan model recurring income dari sewa lahan dan utilitas, angka itu membutuhkan transformasi fundamental—bukan perbaikan inkremental. Sebagai perbandingan, ROI kawasan industri BUMN seperti KIMA di Makassar dalam beberapa tahun terakhir berada di kisaran 0,1 hingga 0,5 persen. Gap-nya bukan kecil. Ia adalah jarak antara cara lama dan cara baru berbisnis.

Dan cara baru itu menuntut satu hal di atas segalanya: kecepatan. Karena di luar pagar kawasan industri kita, empat negara tetangga tidak sedang menunggu.

Vietnam mengambil 85 persen investasi manufaktur elektronik konsumen di seluruh ASEAN antara 2018 hingga 2024—menjadi rumah bagi pemasok Apple, Samsung, dan LG yang melarikan diri dari China. Malaysia menguasai 67 persen investasi semikonduktor di kawasan, menarik raksasa seperti Micron dan Intel ke Penang dan lembah Klang. Singapura tidak bertarung di level yang sama—ia sudah memimpin dari dimensi yang berbeda: menyerap 63 persen dari total FDI ke seluruh ASEAN, menjadikan dirinya hub keuangan dan jasa yang tidak tertandingi. Thailand, meski bukan pengembang teknologi, berhasil membangun dirinya sebagai pusat otomotif dan kendaraan listrik Asia Tenggara—BYD membangun pabriknya di sana, bukan di Indonesia. Dan Vietnam, yang sepuluh tahun lalu masih menjadi cermin ketertinggalan yang membuat kita merasa aman, kini tumbuh dua kali lebih cepat dari Indonesia dalam menarik wisman dan investasi sekaligus.

Indonesia—dengan pasar domestik terbesar di ASEAN, sumber daya alam yang tidak tertandingi, dan Manufacturing Value Added yang melampaui Thailand, Malaysia, dan Vietnam secara gabungan—masih berada di peringkat ketiga daya saing ASEAN di bawah Singapura dan Thailand. Peringkat ketiga bukan hina. Tapi ia menggambarkan potensi yang belum dikonversi—aset yang ada tapi belum bekerja dengan cukup keras.

Danareksa Industrial Park (sebutlah demikian) adalah metafora paling tepat untuk paradoks itu. Tujuh kawasan industri strategis, 7.855 hektare, USD 10 miliar investasi yang sudah masuk, 1.600 lebih tenant dari 25 negara, dan lebih dari 300.000 lapangan kerja—ini bukan aset kecil. Ini adalah portofolio yang mestinya bisa bicara dengan lantang di meja persaingan regional. Tapi apakah ia sudah berbicara sekeras yang bisa ia lakukan? Belum.

Kesempatan untuk berbicara lebih keras itu datang dari arah yang tidak terduga: konflik Timur Tengah. Ketika Dubai dan Doha—yang selama dua dekade menjadi pusat gravitasi bisnis global di kawasan timur—mengalami guncangan kepercayaan akibat perang yang melibatkan Iran, Amerika Serikat, dan Israel, modal mulai bergerak. Sovereign wealth fund dan private equity dari kawasan Teluk sendiri mulai melakukan capital flight ke Asia Tenggara sebagai strategi safe haven. Qatar Investment Authority sudah membuktikannya: mereka memilih Labuan Bajo, Indonesia, sebagai destinasi investasi greenfield mereka—bahkan saat negara mereka sendiri terlibat dalam pusaran ketidakstabilan. Investor global di Indonesia Energy Forum Maret 2026 menunjukkan appetite yang meningkat terhadap aset Indonesia dengan valuasi premium 20 hingga 30 persen dibanding sebelum konflik.

Modal Timur Tengah sedang bergerak. Modal dari relokasi industri China yang menghindari tarif Amerika Serikat sedang bergerak. Modal dari perusahaan-perusahaan yang menjalankan strategi China+1 sedang bergerak. Semua bergerak ke Asia Tenggara. Pertanyaannya bukan apakah mereka akan datang—mereka sudah dalam perjalanan. Pertanyaannya adalah: apakah mereka akan berhenti di kawasan industri Danareksa, atau melanjutkan perjalanan ke Vietnam, Thailand, dan Malaysia?

Untuk memenangkan persaingan itu dan sekaligus mencapai ROA 7 persen, Danareksa tidak bisa bermain dengan strategi yang sama. Menunggu investor datang sendiri adalah strategi negara yang tidak percaya diri. Danareksa harus bergerak ke arah tiga perubahan mendasar—bukan bertahap, melainkan simultan.

Yang pertama adalah transformasi model bisnis: dari pengelola lahan menjadi pengelola ekosistem. KEK Industropolis Batang sudah mulai menunjukkan arahnya dengan mengintegrasikan tenant F&B, zona komersial, dan rencana pariwisata ke dalam kawasan industri. KIW di Semarang mengembangkan KIW EDGE sebagai kawasan industri ramah lingkungan generasi berikutnya. Ini benar. Tapi ini masih terlalu lambat dan terlalu terisolasi. Danareksa harus mendorong seluruh tujuh kawasannya bertransformasi dari landlord menjadi ecosystem builder—menyediakan tidak hanya lahan dan utilitas, melainkan layanan bernilai tambah tinggi yang menciptakan recurring revenue yang jauh lebih besar: manajemen logistik terintegrasi, layanan SDM dan pelatihan, ekosistem keuangan syariah yang menarik investor Timur Tengah, dan konektivitas digital kelas dunia yang membuat perusahaan tidak perlu keluar kawasan untuk menyelesaikan seluruh rantai pasok mereka.

Yang kedua adalah serangan pasar yang terfokus dan agresif, bukan promosi generik. Danareksa perlu melakukan roadshow khusus ke Abu Dhabi Investment Authority, Saudi Public Investment Fund, dan Kuwait Investment Authority—bukan dengan brosur generik tentang Indonesia, melainkan dengan investment pitch yang spesifik: ini kawasannya, ini sektornya, ini proyeksi returnnya, ini insentifnya. Di sisi lain, Danareksa perlu menangkap gelombang China+1 yang masih terus mengalir—perusahaan-perusahaan manufaktur China yang mencari basis produksi alternatif di luar China untuk menghindari tarif Amerika Serikat. Vietnam sudah penuh. Indonesia, dengan lahan yang jauh lebih luas dan sumber daya yang lebih beragam, adalah pilihan logis berikutnya—asalkan prosesnya lebih mudah dan lebih cepat dari Vietnam, bukan lebih rumit.

Yang ketiga, dan ini yang paling menentukan, adalah kecepatan pengambilan keputusan dan eksekusi. Investasi tidak sabar. Investor yang datang melakukan due diligence hari ini tidak akan menunggu tiga bulan untuk mendapat kepastian izin. Danareksa perlu mendorong setiap kawasan memiliki investment desk yang bisa menjawab pertanyaan dalam 48 jam dan memberikan kepastian dalam dua pekan—bukan dua bulan. Ini bukan soal regulasi semata. Ini soal budaya dan kecepatan lembaga.

ROA 7 persen bukan mustahil. Tapi ia tidak akan dicapai dengan cara kerja yang sama yang menghasilkan ROA 0,1 hingga 0,5 persen. Ia membutuhkan Danareksa yang berpikir dan bergerak seperti perusahaan swasta kelas dunia yang kebetulan memiliki aset negara—bukan seperti lembaga negara yang kebetulan mengelola lahan industri. Bedanya besar. Dan bedanya terasa persis di saat seperti ini, ketika modal global sedang mencari rumah baru dan empat negara tetangga kita sudah menyiapkan tempat tidur dengan seprai yang bersih.

Presiden Prabowo sudah melempar sarung tangan itu. Pertanyaannya tinggal satu: apakah Danareksa akan menyambutnya, atau membiarkannya tergeletak di lantai sementara Vietnam dan Malaysia tersenyum dari seberang meja?

Muhammad Rahmad adalah Direktur Eksekutif & Peneliti senior di Pusat Kajian Pariwisata Indonesia (PKPI).